Vyjádření Sekyra Group k reportáži ČT o projektu Smíchov City
Společnost Sekyra Group se ohrazuje proti reportáži Smíchov City – Odložený mír, kterou odvysílala 17. 5. Česká televize v pořadu Reportéři ČT. V té došlo ke zpochybnění férovosti prodeje pozemků Smíchov City ze strany Českých drah.
Není pravda, že nevyužívané pozemky, na kterých Sekyra Group staví novou čtvrť Smíchov City, prodaly České dráhy pod cenou.
K odvysílání tendenčně laděné reportáže došlo, přestože novináři Michael Fiala a Jana Neumannová prokazatelně včas obdrželi veškeré požadované odpovědi a byli upozorněni, že ve svých tezích chybně zaměňují plochu „zastavitelnou“ a „zastavěnou“. Reportáž obsahuje celou řadu dalších faktických chyb, které poškozují dobré jméno společnosti Sekyra Group a všech, kteří se na významné proměně Prahy podílejí. Proto jsme se na nepravdivé informace rozhodli upozornit v dopise zaslaném generálnímu řediteli ČT.
FAKTA:
Soutěž
Reportéři ČT nesprávně uvedli, že Sekyra Group byla jediným zájemcem o koupi pozemků a uzavřela smlouvu s Českými drahami na exkluzivní spolupráci v rámci území projektu Smíchov City bez předchozí veřejné soutěže. Soutěž však proběhla v roce 2004.
Vliv faktických zátěží na tržní cenu pozemku
V reportáži bylo nesprávně uvedeno, že zátěže pozemku, v tomto případě stavby třetích osob na pozemcích Českých drah, které Sekyra Group vlastním nákladem vykoupila a zdemolovala, nemají standardně vliv na kupní cenu pozemku. Je přitom zcela zřejmé, že zátěže pozemku, které znemožňují využití stavebního pozemku pro výstavbu, lhostejno, jedná-li se o úvěr váznoucí na pozemku, ekologickou zátěž nebo zatížení stavbami ve vlastnictví třetích osob, musí být od tržní ceny při koupi odečteny.
Z e‑mailové komunikace s Reportéry ČT před odvysíláním reportáže 17. 5. 2021
„Pro úplnost ještě reaguji na dotazy, které nám zaslal pan Fiala. Jak jsem vysvětloval, hodnotí pouze zlomek informace, tedy kupní smlouvu na koupi pozemků, náklady na pořízení pozemku jsou však vyšší o prostředky vynaložené na nezbytné výkupy staveb třetích osob před uzavřením kupní smlouvy. Tyto výkupy jsme financovali a byly v nákladové ceně odečteny od tržní hodnoty pozemků. Dvě třetiny pozemků kupovaných v 1. etapě jsou určeny pro umístění zeleně a infrastruktury. Další nemalé náklady je třeba vynaložit v budoucnu na realizaci infrastruktury území a veřejných ploch.“
Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group
Infrastruktura – revitalizace brownfieldu
Reportéři ČT srovnávali pozemek pro realizaci Smíchov City s jinými pozemky, konstatovali přitom, že budování infrastruktury nemá vliv na cenu pozemku, protože tuto investici realizuje developer vždy. Provedli přitom srovnání s menšími projekty v sousedství. Nevzali však v potaz, přestože prokazatelně tuto informaci obdrželi, že projekt Smíchov City je projekt rozsáhlé revitalizace brownfieldu, který vyžaduje vybudování nadřazené městské infrastruktury, která u standardních projektů součástí není, případně není součástí v takové míře. Tyto investice se do tržní ceny pozemků samozřejmě promítají – vždyť jen v rámci první etapy projektu Smíchov City činí cca 300 mil. Kč(!), v rámci celého projektu pak převyšují 1,2 mld. Kč. Zároveň umístění této infrastruktury, ať už komunikací (prodloužení Stroupežnického ulice, 1 km dlouhý pěší bulvár), veřejných parků, školy, nebo třeba také nového dopravního terminálu, snižuje využitelnost pozemků.
Z e‑mailové komunikace s Reportéry ČT před odvysíláním reportáže 17. 5. 2021
„České dráhy získávají za pozemky tržní cenu, která je transparentně vyčíslena pro každou jednotlivou část území. České dráhy parcely v 1. etapě projektu neprodaly za cenu nižší, než je v této části Smíchova běžné, realizují kupní cenu v relaci 25 tis. Kč za 1 m2 komerčně zastavitelných ploch nezasíťovaného pozemku. Investice developera do nezbytné technické a veřejné infrastruktury, jejíž podoba byla v rámci přípravy projektu intenzivně projednávána s dotčenými orgány státní správy a samosprávy za participace veřejnosti, m. j. prodloužení ulice Stroupežnického, vybudování pěšího bulváru a dvou rozsáhlých veřejných parků, kvalifikovaně odhadujeme na částku přesahující 1 mld. Kč, tedy cca 7 tis. Kč/m2 kupovaných pozemků (ve vztahu k první etapě činí tato investice 300 mil. Kč, tj. také přibližně 7 tis. Kč/m2). Tyto podmiňující investice jsou developerem hrazeny nad rámec sjednané kupní ceny pozemků. Od tržní ceny pozemků také nejsou jakýmkoli způsobem odečítány náklady na více než patnáctiletý proces jejich zhodnocení změnou územního plánu, která byla také podmínkou jejich urbanizace. Veškeré náklady související s rozvojem projektu byly průběžně financovány developerem a majitel pozemku se na jejich úhradě nepodílel.“
Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group
Přepočet ceny na 1 m2 pozemku pod budovami
Reportéři i přes detailní písemnou informaci, kterou měli k dispozici, nesprávně přepočetli kupní cenu na m2 pozemku pod budovami. V reportáži zaznělo, že plocha pod budovami sousedního projektu činí 36 % jeho výměry, v případě realizované koupě 1. etapy Smíchov City je to však jen 20 %! Reportéři bohužel zaměnili plochu pod budovami, tedy plochu zastavěnou, s plochou zastavitelnou, tedy plochou pozemku redukovanou o plochy veřejných prostranství. Správný výpočet ceny 1 m2 pod budovami, tedy zastavěné plochy, v 1. etapě projektu Smíchov City tak činí 42,7 tis. Kč/m2 (kupní cena 425 mil. Kč v poměru k zastavěné ploše 9 958 m2), reportéři však uvedli a ve srovnání použili hodnotu 25 tis. Kč/m2. Přičteme‑li výše uvedené investice do nadřazené infrastruktury specifické pro velké rozvojové urbánní projekty, navýší se cena pozemku o dalších 30 tis. Kč/m2(!) na výsledných 72,7 tis. Kč/m2. Znalci Reportérů ČT uvedli rozpětí tržní ceny pozemků pod budovami v relaci 40–70 tis. Kč/m2. Namísto objektivního konstatování, že se cena pozemku pohybuje v těchto tržních mantinelech, resp. je dokonce převyšuje(!), však Reportéři ČT srovnali toto tržní rozpětí s cenou 25 tis. m2 zaplacenou za zastavitelné území a konstatovali, že by cena měla být dvojnásobná. Nesmyslně tak odvodili, že měla být zaplacena kupní cena o stamilióny vyšší.
Z e‑mailové komunikace s Reportéry ČT před odvysíláním reportáže 17. 5. 2021
„Nad rámec toho mi dovolte vyjádřit se k otázce „Za 1 čtvereční metr parcely na ploše 14 910 m2 pod obytnými domy zaplatila společnost Smíchov One Českým dráhám cenu 25 000 Kč?“ – 14 910 m2 jsme kupovali za cenu cca 25 tis. Kč vč. DPH, jak uvádíte, nejedná se ale o plochu „pod obytnými domy“. Plocha „pod obytnými domy“ činí 9 958 m2, zbylá plocha není zastavěna domy ani v podzemí, ani v nadzemí. Upozorňuji na rozdíl mezi „zastavitelnou“ plochou, na kterou odkazujeme v prezentaci, tedy plochou vymezenou veřejnými prostory, a zastavěnou plochu (nebo, chcete‑li, plochou pod domy), tedy půdorysným průmětem domu do pozemku.“
Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group
Srovnání ceny s parcelami v okolí
Reportéři srovnávali kupní cenu pozemků Smíchov City s kupní cenou, kterou např. developer UDI Group vynaložil za pozemky v sousedství. Reportéři však porovnali neporovnatelné, nevzali v úvahu, že 2/3 ploch, které Sekyra Group koupila od Českých drah, tvoří plochy budoucího pěšího bulváru, pozemních komunikací a parků. Nesprávně přitom při srovnání cen sousedních pozemků uvedli, že Sekyra Group nabyla srovnatelné pozemky za cenu 7 500 Kč/m2. Zastavitelné území, srovnatelné s projektem UDI Group, prodaly České dráhy za cenu 25 tis. Kč/m2 vč. DPH, přitom UDI Group za pozemky v sousedství zaplatila 19,36 tis. Kč/m2 vč. DPH.
Činnost společného podniku
Reportéři ČT nesprávně uvedli, že jediným výsledkem činnosti společného podniku je prodej pozemku. Pominuli tak 16 let práce desítek zúčastněných lidí na přípravě projektu, ať už projektantů a architektů, týmu Sekyra Group, Českých drah, ale také zástupců Městské části Praha 5, hl. m. Prahy, IPR Praha, státní správy a v neposlední řadě i veřejnosti, která se do plánování projektu aktivně zapojila v rámci procesu participativního plánování. Touto činností, která byla plně financována developerem bez finanční participace Českých drah, došlo k významnému zhodnocení projektu, České dráhy tedy neprodaly pozemky před lety jako málo hodnotné drážní území, ale teprve po změně územního plánu za tržní cenu stavebních pozemků. Jednalo se přitom o největší změnu novodobého pražského územního plánu.
+420 234 055 551
