Společnost Sekyra Group se ohrazuje proti reportáži Smíchoff, kterou odvysílala Česká televize v pořadu Reportéři 25. dubna 2022. V reportáži byly zveřejněny lživé informace, které vážně poškozují dobré jméno společnosti Sekyra Group i lidí, kteří již více než sedmnáct let pracují na přípravě Smíchov City, největšího projektu v moderních dějinách Prahy.

V reportáži opakovaně zaznělo, že České dráhy prodaly své pozemky na Smíchově společnosti Sekyra Group bez soutěže. Dále redaktoři zjišťovali, obsahuje‑li budoucí kupní smlouva na koupi pozemků inflační doložku, a zda České dráhy budou pozemky pro realizaci dalších etap projektu Smíchov City prodávat za cenu stanovenou znaleckými posudky v roce 2019, přestože v uplynulých letech došlo k významnému růstu cen pozemků. Z kontextu reportáže vyznělo, že touto informací nedisponují, což není pravda. V obou případech byla zveřejněna zavádějící a lživá tvrzení.

V roce 2004 proběhlo výběrové řízení, v němž České dráhy hledaly partnera pro rozvoj nákladového obvodu smíchovského nádraží. Společnost Sekyra Group nabídla Českým drahám kupní cenu za parcely stanovenou nikoli na bázi tehdejší hodnoty drážních pozemků, ale na bázi jejich budoucí hodnoty určené dvěma nezávislými znaleckými posudky poté, co zajistí změnu územního plánu, a dojde tedy k jejich významnému zhodnocení. Tato nabídka společnosti Sekyra Group byla ve výběrovém řízení vyhodnocena jako vítězná.

Informaci, že partner pro rozvoj projektu a koupi dotčených pozemků byl vybrán formou soutěže, mají redaktoři ČT k dispozici přímo od vedení společnosti Sekyra Group již od loňského května, kdy připravovali předchozí reportáž na téma odkupu pozemků na Smíchově (odvysílanou 17. května 2021). Tuto skutečnost ve svých vyjádřeních Reportérům ČT opakovaně sdělily i České dráhy. Přesto tehdy zazněly v reportáži nepravdivé informace, že Sekyra Group odkoupila pozemky od Českých drah bez předchozí soutěže. Na toto pochybení společnost dopisem upozornila generálního ředitele České televize a zároveň na svých webových stránkách zveřejnila prohlášení, ve kterém je věc uvedena na pravou míru. V následné reportáži Smíchoff z 25. dubna 2022 však tuto nepravdivou informaci reportéři zopakovali.

V této reportáži dále zaznělo, že prodejní cena smíchovských pozemků stanovená v roce 2019 dvěma znaleckými posudky byla nízká a podle stejných smluv se prý mají prodávat i zbývající pozemky. Redaktoři konstatovali, že od roku 2019 uplynulo dva a půl roku a ceny pozemků se zvýšily. Tato skutečnost je ale zohledněna i ve smlouvách mezi Sekyra Group a ČD. Vzhledem k etapizaci odkupů je stanovená tržní cena navyšována relevantním indexem růstu cen nemovitostí. I tuto informaci mají redaktoři již od loňského roku, přesto reportáž vyzněla v opačném duchu.

Před odvysíláním reportáže zaslali redaktoři ČT vedení společnosti Sekyra Group e‑mailem několik dotazů týkajících se pozemků na Smíchově. Dotazy zůstaly bez odpovědi s odkazem na špatnou zkušenost z předchozí reportáže z května loňského roku. Tehdy v ní vystoupil výkonný ředitel Leoš Anderle, a společnost Sekyra Group navíc poskytla řadu podkladů, z nichž bylo možné při přípravě reportáže čerpat relevantní údaje. Odvysílaná reportáž však obsahovala řadu nepřesností, skutečnosti byly prezentovány věcně nesprávně a srovnávalo se nesrovnatelné. Bohužel, k závažnému zkreslení pravdy došlo i tentokrát.

Vliv faktických zátěží na tržní cenu pozemku

V reportáži bylo nesprávně uvedeno, že zátěže pozemku, v tomto případě stavby třetích osob na pozemcích Českých drah, které Sekyra Group vlastním nákladem vykoupila a zdemolovala, nemají standardně vliv na kupní cenu pozemku. Je přitom zcela zřejmé, že zátěže pozemku, které znemožňují využití stavebního pozemku pro výstavbu, lhostejno, jedná-li se o úvěr váznoucí na pozemku, ekologickou zátěž nebo zatížení stavbami ve vlastnictví třetích osob, musí být od tržní ceny při koupi odečteny.

Infrastruktura – revitalizace brownfieldu

Reportéři ČT srovnávali pozemek pro realizaci Smíchov City s jinými pozemky, konstatovali přitom, že budování infrastruktury nemá vliv na cenu pozemku, protože tuto investici realizuje developer vždy. Provedli přitom srovnání s menšími projekty v sousedství. Nevzali však v potaz, přestože prokazatelně tuto informaci obdrželi, že projekt Smíchov City je projekt rozsáhlé revitalizace brownfieldu, který vyžaduje vybudování nadřazené městské infrastruktury, která u standardních projektů součástí není, případně není součástí v takové míře. Tyto investice se do tržní ceny pozemků samozřejmě promítají – vždyť jen v rámci první etapy projektu Smíchov City činí cca 300 mil. Kč(!), v rámci celého projektu pak převyšují 1,2 mld. Kč. Zároveň umístění této infrastruktury, ať už komunikací (prodloužení Stroupežnického ulice, 1 km dlouhý pěší bulvár), veřejných parků, školy, nebo třeba také nového dopravního terminálu, snižuje využitelnost pozemků.

Přepočet ceny na 1 m² pozemku pod budovami

Reportéři i přes detailní písemnou informaci, kterou měli k dispozici, nesprávně přepočetli kupní cenu na m² pozemku pod budovami. V reportáži zaznělo, že plocha pod budovami sousedního projektu činí 36 % jeho výměry, v případě realizované koupě 1. etapy Smíchov City je to však jen 20 %! Reportéři bohužel zaměnili plochu pod budovami, tedy plochu zastavěnou, s plochou zastavitelnou, tedy plochou pozemku redukovanou o plochy veřejných prostranství. Správný výpočet ceny 1 m² pod budovami, tedy zastavěné plochy, v 1. etapě projektu Smíchov City tak činí 42,7 tis. Kč/m² (kupní cena 425 mil. Kč v poměru k zastavěné ploše 9 958 m²), reportéři však uvedli a ve srovnání použili hodnotu 25 tis. Kč/m². Přičteme‑li výše uvedené investice do nadřazené infrastruktury specifické pro velké rozvojové urbánní projekty, navýší se cena pozemku o dalších 30 tis. Kč/m²(!) na výsledných 72,7 tis. Kč/m². Znalci Reportérů ČT uvedli rozpětí tržní ceny pozemků pod budovami v relaci 40–70 tis. Kč/m². Namísto objektivního konstatování, že se cena pozemku pohybuje v těchto tržních mantinelech, resp. je dokonce převyšuje(!), však Reportéři ČT srovnali toto tržní rozpětí s cenou 25 tis. m² zaplacenou za zastavitelné území a konstatovali, že by cena měla být dvojnásobná. Nesmyslně tak odvodili, že měla být zaplacena kupní cena o stamilióny vyšší.

Srovnání ceny s parcelami v okolí

Reportéři srovnávali kupní cenu pozemků Smíchov City s kupní cenou, kterou např. developer UDI Group vynaložil za pozemky v sousedství. Reportéři však porovnali neporovnatelné, nevzali v úvahu, že 2/3 ploch, které Sekyra Group koupila od Českých drah, tvoří plochy budoucího pěšího bulváru, pozemních komunikací a parků. Nesprávně přitom při srovnání cen sousedních pozemků uvedli, že Sekyra Group nabyla srovnatelné pozemky za cenu 7 500 Kč/m². Zastavitelné území, srovnatelné s projektem UDI Group, prodaly České dráhy za cenu 25 tis. Kč/m² vč. DPH, přitom UDI Group za pozemky v sousedství zaplatila 19,36 tis. Kč/m² vč. DPH.

Činnost společného podniku

Reportéři ČT nesprávně uvedli, že jediným výsledkem činnosti společného podniku je prodej pozemku. Pominuli tak 16 let práce desítek zúčastněných lidí na přípravě projektu, ať už projektantů a architektů, týmu Sekyra Group, Českých drah, ale také zástupců Městské části Praha 5, hl. m. Prahy, IPR Praha, státní správy a v neposlední řadě i veřejnosti, která se do plánování projektu aktivně zapojila v rámci procesu participativního plánování. Touto činností, která byla plně financována developerem bez finanční participace Českých drah, došlo k významnému zhodnocení projektu, České dráhy tedy neprodaly pozemky před lety jako málo hodnotné drážní území, ale teprve po změně územního plánu za tržní cenu stavebních pozemků. Jednalo se přitom o největší změnu novodobého pražského územního plánu.